Det klare udgangspunkt ifølge AB 18 er, at entreprenøren skal stille sikkerhed med 15 % af entreprisesummen frem til afleveringstidspunktet, hvorefter garantien automatisk nedskrives til 10 %. Men hvad sker der egentlig med entreprenørgarantien, når entreprenøren går konkurs midt i byggeprocessen? INNOVA kommer nedenfor med tre gode råd til, hvad du som bygherre kan gøre i den situation.
Når nu AB 18 forudsætter, at afleveringstidspunktet er det afgørende tidspunkt for nedskrivning af entreprenørgarantien, hvilken betydning har det så, at Højesteret i sin afgørelse af 18. oktober 2018 (gengivet i U 2019.446 H) sidestillede en afholdt stadeforretning som følge af en underentreprenørs konkurs med aflevering? I den konkrete sag betød det, at underentreprenøren faktisk var berettiget til at nedskrive garantien. Samme virkning har Højesteretsafgørelsen for fremtiden i lignende situationer, hvor en entreprenør går konkurs midt i byggeprocessen.
Det er som udgangspunkt dårligt nyt for bygherren, der i tilfælde af en entreprenørs konkurs i forvejen befinder sig i en økonomisk vanskelig situation. Til bygherrens held er der dog inden for de sidste par år afsagt sagkyndige beslutninger, som modificerer Højesterets resultat:
Voldgiftsnævnet udtalte i februar 2023 (gengivet i G-3249), at bygherren som udgangspunkt i snæver forbindelse med stadeforretningen kan anmelde sit udbetalingskrav på grundlag af stadeopgørelsen, uden at det rammes af nedskrivningen. I den konkrete sag var 13 dage imidlertid for længe og vurderedes ikke at være i snæver forbindelse med stadeopgørelsen. Derfor kunne garantien alligevel nedskrives fra 15 % til 10 % i den konkrete sag.
Derimod kom Voldgiftsnævnet i februar 2022 (gengivet i TBB 2023.983 VBA) frem til, at bygherrens anmodning om udbetaling af hele garantien fem arbejdsdage efter modtagelsen af (1) den endelige stadeopgørelse og (2) Voldgiftsnævnets omkostningsopgørelse var rettidig, idet bygherren havde anmodet herom i tilstrækkelig snæver forbindelse med modtagelsen.
På den baggrund lyder INNOVAs første råd til dig som bygherre:
- Anmod om udbetaling af hele garantien i tidsmæssig snæver forbindelse med modtagelse af den endelige omkostnings- eller stadeopgørelse – allerhelst inden for fem arbejdsdage – for at undgå nedskrivning af garantien til 10 %.
I det tilfælde, at en egentlig stadeforretning ikke gennemføres, skal du alligevel som bygherre være opmærksom på, at du ikke optræder på en sådan måde over for entreprenøren, som kan sidestilles med stadeforretning, da det formentlig kan medføre nedskrivning af entreprenørgarantien. Det indikeredes i hvert fald i Voldgiftsnævnets sagkyndige beslutning af 25. september (gengivet i TBB 2024.163 VBA). Det er dog uafklaret i praksis hvilken udvist adfærd og hvilket forløb i forbindelse med konkursen, der kan sidestilles med faktisk stadeforretning.
Uanset lyder INNOVAs andet råd:
- Udvis forsigtighed over for den konkursramte entreprenør, herunder særligt hvis du egenhændigt udarbejder og meddeler stadeopgørelse til entreprenøren, da du kan risikere at udløse automatisk nedskrivning af entreprenørgarantien fra 15 % til 10 %.
Under alle omstændigheder lyder INNOVAs tredje og sidste råd:
- Ring til en advokat.
Oplever du konkrete udfordringer, hvor konkurs på byggepladsen enten er en risiko eller en realitet, er du velkommen til at kontakte advokat Christian Lomborg Jessen og advokat Martin Breum Sønder.
